Avant d’acheter un bien en Espagne, à titre d’investissement ou simplement de résidence secondaire, il est normal de s’intéresser à la fiscalité de l’immobilier dans ce pays pour les personnes ayant le statut de non-résidentes. Cette fiscalité dépendra tout d’abord du destin de votre bien (résidence secondaire ou bien locatif) mais aussi de sa localisation : en Espagne la gestion de certains impôts est concédée aux autonomies (« comunidades autónomas »). Cela implique que la fiscalité immobilière peut être plus ou moins avantageuse en dépendant de la localisation de votre achat.
Fiscalité à l’achat.
La fiscalité à l’achat sera identique, que vous soyez résidents ou non-résidents. Elle dépendra de la nature de l’achat (neuf ou ancien) et de la communauté autonome dans laquelle le bien se situe :
- Pour l’achat d’un bien neuf vous serez soumis à l’IVA (=TVA) et à l’AJD (« Actos Jurídicos Documentados »). Le taux de TVA sur un bien neuf est de 10% sur la valeur de l’achat (sauf aux Canaries ou il est de 6,5%). L’AJD varie selon la communauté autonome, pouvant aller de 0% à 1,2%.
- L’achat d’un bien ancien (c’est le cas le plus courant) est assujetti à l’ITP (« Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales » ou impôt sur le transfert de propriété). Comme pour l’AJD, le taux d’ITP varie selon la communauté autonome, pouvant aller de 4 à 11% sur la valeur de l’achat.
Fiscalité après l’achat.
Impôts communs aux résidents et aux non-résidents : IBI (« Impuesto sobre bienes inmuebles » ou impôt foncier) et IP (« Impuesto sobre el Patrimonio » ou impôt sur la fortune). Le premier va dépendre de la valeur de votre bien (mais dépasse rarement les 2000€/an). Le deuxième concernera uniquement les contribuables possédant un patrimoine en Espagne de 700.000€ ou plus (certaines communautés autonomes comme par exemple Madrid pratique des réductions fiscales sur cet impôt).
Impôt sur les revenus des non-résidents (IRNR) : cet impôt concerne uniquement les non-résidents, et son taux pour les ressortissants de l’Union Européenne est de 19% sur 1,1% de la valeur cadastrale du bien immobilier, contre 24% pour les non ressortissants. Un formulaire de déclaration devra être présenté chaque année devant l’administration fiscale espagnole.
Impôt sur les revenus locatifs : en tant que non-résidents en Espagne, vous êtes tenus d’effectuer une déclaration trimestrielle en consignant la totalité de vos revenus bruts locatifs, avec la possibilité - uniquement pour les résidents de l’Union Européene (plus l’Islande et la Norvège) - de déduction de frais et charges (impôt foncier, charges de copropriété, assurances, travaux, frais de maintenance, etc.). Attention pour les locations temporaires ou touristiques, car cette déduction est limitée aux durées de location. Le taux d’imposition est de 19% pour les résidents de l’UE, et de 24% pour les autres.
Fiscalité en cas de vente de votre bien.
Pour les non-résidents en Espagne, et seulement dans le cas que vous réalisiez une plus-value, celle-ci sera soumise à l’IRNR (impôt sur les revenus des non-résidents) à un taux de 19%. Pour s’assurer que le vendeur non-résident paie l’IRNR, l’administration fiscale espagnol oblige l’acheteur, résident ou non, à retenir 3% sur le prix de vente, et à rembourser après au vendeur la différence une fois le calcul de l’impôt réalisé.
En plus de l’IRNR, le vendeur sera soumis à un impôt municipal (« plusvalía municipal ») sur la plus-value. Le montant de cet impôt est indépendant de la plus-value réellement obtenue. Il dépend de la localisation du bien, de la valeur cadastrale du terrain et de la durée de la propriété.
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